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Planejamento tributário e as receitas com venda e aluguel de imóveis

As pessoas físicas e as empresas têm se valido de instrumentos jurídicos que, a pretexto de exercerem direito previsto na legislação, buscam o recolhimento de valor menor a título de tributo. Planejamento tributário é o nome atribuído a estes instrumentos jurídicos. Diante da segurança jurídica e da complementaridade de renda, os particulares adquirem imóveis para a venda e para a locação.

A primeira dúvida que pode surgir é: adquire-se o imóvel como pessoa física ou como pessoa jurídica? Em linhas gerais, quando a venda é feita pela pessoa física, o alienante deve pagar 15% de imposto de renda no ganho de capital, isto é, recolher imposto sobre a diferença entre o valor adquirido e o valor vendido. Tratando-se de pessoa jurídica – cujo objetivo social seja a compra e venda de imóveis, optante pelo regime do lucro presumido -, o imposto de renda corresponde a 6,73% sobre a receita da venda.

De outro lado, em se tratando de receita decorrente de aluguéis, o imposto de renda pela pessoa física pode corresponder até 27,5%, enquanto que, na pessoa jurídica, o imposto de renda pode corresponder entre 11,3% a 14,53% sobre a receita. A depender sempre do caso concreto, a tendência é que a melhor opção seja a aquisição do imóvel por pessoa jurídica. Mas, se o bem imóvel já tiver sido adquirido anteriormente pela pessoa física, há ainda alternativa para efetuar uma operação societária com vistas a um planejamento tributário? A resposta é afirmativa.

No caso em que é proprietária de imóvel, a legislação autoriza que a pessoa física possa transferi-lo à pessoa jurídica, a título de integralização de capital, bens e direitos. A dúvida que perdura no âmbito da Receita Federal é se a transferência do imóvel da pessoa física para a pessoa jurídica gera ou não a incidência de imposto de renda. Exemplifico: a pessoa física adquiriu o imóvel por R$ 100.000,00, e declarou tal valor na sua declaração de bens. Após algum período de tempo, decidiu constituir uma pessoa jurídica, e pretende integralizar o imóvel no seu capital social. Se nesse ínterim, o imóvel porventura tenha sofrido uma valorização de mercado, passando a valer R$ 150.000,00, a pessoa física, ao efetuar a integralização do imóvel na pessoa jurídica, deve pagar imposto de renda sobre ganho de capital correspondente a R$ 50.000,00? A resposta passa por planejamento tributário.

Costumeiramente, a Receita Federal autua a pessoa física, cobrando-lhe o imposto de renda sobre o ganho do capital (R$ 50.000,00), muito embora não haja propriamente um acréscimo patrimonial, já que continua a ser titular de direitos indiretamente sobre o mesmo imóvel, nem tampouco recebe qualquer rendimento. Entende a Receita Federal que, na apuração do imposto de renda pelo ganho do capital, devem ser consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens à sua aquisição. A partir do planejamento tributário, é possível identificar que a legislação faculta ao particular a transferência a pessoa jurídica, a título de integralização de capital, do bem imóvel pelo mesmo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado. A integralização do imóvel pela pessoa física na pessoa jurídica representa uma alienação de bem que, em tese, constitui fato gerador do imposto de renda.

Caso a transferência do imóvel seja feita pelo mesmo valor constante da declaração de bens da pessoa física, não há ganho de capital, de modo que, embora tenha havido a operação de alienação, não há a obrigação tributária de recolher imposto de renda, porque não há propriamente ganho do capital. Por outro lado, caso esta transferência seja feita por valor maior (valor de mercado) do que aquele constante na declaração de bens da pessoa física, a diferença será tributada pelo ganho do capital. Portanto, a incidência ou não do imposto de renda na operação de integralização de bem imóvel por pessoa física na pessoa jurídica depende da opção eleita pelo particular no ato societário.

Por fim, embora ainda haja a autuação da Receita Federal, a conclusão deste artigo, segundo a qual a legislação permite que a pessoa física transfira bem imóvel por valor idêntico ao da declaração de seus bens a pessoa jurídica, a título de integralização de capital, não gerando a incidência de imposto de renda por ganho de capital, tem sido adotada tanto no âmbito do CARF – Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (última instância do contencioso administrativo) como também no Superior Tribunal de Justiça.


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Redação Grupo Studio